内容提要：目前，随着我国农村居民离婚率的上升，在对夫妻及家庭财产的分割中出现的争议越来越多，主要集中在对农民住宅房屋的产权认定上。本文主要从我国农村家庭人员对住宅房屋的宅基地拥有使用权和出资建房人员对住宅房屋拥有所有权方面论述农村家庭人员对住宅房屋的所享有的权利，继而提出未成年人对农村住房所享有的不同于一般意义上的居住权住房权的观点。

　　关键词：农村住宅  宅基地使用权  产权   住房权

　　我国农村中的农民住房，都是由农户申请宅基地，经审批同意后，自行建造而成。在现行的法律框架下，农村的房屋未经国家统一规划并进行权属登记，产权不甚明晰。家庭成员在住房中共同生活，平时也没有发现房屋产权存在什么问题，但一旦出现如分家，夫妻离婚等情形后就会暴露出许多难解决的问题。为此，本人对此略作分析，以起抛砖引玉。

　　一、农民住房宅基地使用权的设立及特点

　　为弄清楚根据农民住房的产权，先须了解我国对宅基地使用权的法律规定。我国《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，须依照该法第44条的规定办理审批手续，即审批主体升级为省级人民政府。农户建房，首先要由农户自己提出建房用地申请，经村集体讨论决定、乡镇审核与县级政府审批，是否获得批准，要看是否符合条件，根据土地管理法律、法规规定，一户只能拥有一处宅基地，即一户一宅原则，且宅基地的面积不得超过省级人民政府规定的标准，按家庭农村户口成员数确定宅基地面积。据此，农户已有一处宅基地的，不得再申请宅基地。只有子女长大并符合分户又缺少宅基地的及外来人员落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的才可申请宅基地。另外，农村村民将原有住房出租或出卖的，不得再申请宅基地。从上述土地管理法律规定看出，我国农村以户为单位，一户只能拥有一处宅基地，除非是通过继承等合法方式取得农村住房，才可能拥有两处以上的宅基地。法律也禁止通过买卖方式取得宅基地使用权。  

　　宅基地使用权具有以下特点：1、农村宅基地使用权的原始取得主体具有特定性，或者说具有身份性色彩。农民住房宅基地使用权的取得，解放前是直接由宅基地所有权所含给。建国土改后，是由农村村民向本村集体经济组织申请得到，其主体具有特定性，即归属于对宅基地拥有所有权的某集体经济组织。宅基地使用权的原始取得的前提条件是集体经济组织的成员权。2、农村宅基地使用权的取得与保有具有无偿性、永久性。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是国家给农民的一种福利。只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使用权人不需要支付使用费。农村宅基地使用权事关农民的基本生活保障,农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用,没有时间限制,并且这种使用是受法律保护的,任何单位和个人不得随意侵犯。宅基地上的房屋消灭后,使用权人对宅基地的使用权仍然存在,可以重新建造房屋。当然,农村宅基地使用权人必须服从集体和国家的统一规划,当自己的宅基地被征收后,有权要求集体再批给其相应的宅基地。3、农村宅基地使用权的权能具有限定性。农村宅基地使用权的性质到底是一种用益物权还是一种土地使用权？有争议，一种观点认为农村宅基地使用权是农民对于集体土地的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位。其目的是为了对他人所有的土地为用益，因此具有用益物权的性质。而且，宅基地使用权是来源于土地所有权，受到了土地所有权的限制，属于限制物权。我国民法学界也多数认为宅基地使用权为用益物权。第二种观点认为，宅基地使用权本质上属于农村土地使用权。农村土地使用权指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。第三种观点认为宅基地使用权主要为占用集体所有的土地，即事实上或法律上控制集体所有的土地。占有集体所有的土地是宅基地所有权的重要特征。通常情况下，宅基地使用权人必须亲自占有，但在特殊情况下，也可由他人占有。根据我国《物权法》第152条的规定，宅基地使用权是权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第125条对土地承包经营权的规定是土地承包经营权人依法对其承包经营的土地享有占有、使用和收益的权利，有权从事农业生产。该法第135条对建设用地使用权的规定是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权依法利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。对这三种权利进行比较，不难发现，农村宅基地使用权不具有收益权能。这显然与《物权法》第117条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”关于用益物权的一般定义有所不同。正是因为农村宅基地使用权收益权能的阙如，出台的政策、法律、法规均禁止农村宅基地使用权的有偿流转，从而阻止农村宅基地使用权的出卖、出租、抵押等价值交换行为。

　　二、家庭成员对农村住房享有的权利

　　由于我国对住房所占的土地使用权实行两种不同的法律制度，使城镇商品房和农村住房的所有权人享有的产权不完全等同。我国《物权法》对住房物权的规定主要是针对拥有完整物权权能的城镇商品住房，所有权人同时拥有建筑物所有权和土地的使用权，房屋、土地不可分离，对住房可以完全处分。而农村住房所有人的权利却受到限制，不能自由处分。特别是农户家庭成员的户口不同，贡献不同，在对住房所享有的权利上也不相同，出现建筑物的所有人和建筑物所占有之宅基地使用权人不完全同一的现象，即建筑物所有权和宅基地使用权相分离。例如，一对夫妻，因无住房，经申请并获批，共同出资建造了二间二层楼房，应当说夫妻均享有对该住房的产权，一般情况下这无法律上的障碍。但当夫妻两的户口不同时，对该住房的权利不完全一致。在妻子为农业户口，丈夫为城镇户口时，该住房所占有的宅基地使用权中，无丈夫的份额，只有妻子的份额。这从农村建设用地使用证上的权利人名单可以看出。当家庭成员不单是夫妻二人，比如还有丈夫的父母和未成年子女时，实际出资是夫妻二人，但宅基地使用权是家庭全体成员共同拥有的。这种情形，该住房的产权又怎样呢，是只属于夫妻二人的共同财产，还是家庭全体成员共同共有？按谁出资谁拥有财产权的理论，该住房的产权只属于夫妻二人。但房屋是建在宅基地上的，而宅基地又是家庭全体成员所共同拥有，虽是无偿使用，实际上是国家对农村人员的一种福利，也具体财产价值。据此能否证明该住房是家庭全体成员所共同呢？如是共同，那又与物权的取得法理相矛盾。如果认定没有出资的家庭成员对该住房无任何的权利，那如何保障这些成员的权益呢。如何确定农村住房的的产权及在家庭关系终结时财产又如何分割，确实在目前我国的法律规定中难以解决。造成上述困惑的原因是我国对住房所占用的土地性质不同而作规定不同。

　　本人认为，根据我国法律的现状和实际情况，既考虑建房出资成员的利益，又要考虑家庭其他成员具有宅基地使用权的事实，按不同情形作出规定。

　　一、全体家庭成员均是宅基地使用权人上的人员时，如家庭成员共同生活又都出资，则住房所有权为家庭成员共同共有；如建造住房的资金是夫妻两人出资，家庭成员对住房享有的权利不同，夫妻享有该住房的所有权，其他成员享有永久居住的权利。

　　二、家庭成员中户口不同的住房产权。当家庭成员中户口性质不同时，根据我国法律规定只有具有农业户口的村民才享有宅基地使用权，非农业户口的人不享有宅基地使用权，如家庭成员在建房中都出资，则在家庭共同关系存续期间，家庭每个成员都对该住房享有平均的权利，但在共同关系终结，如夫妻离婚时，对该住房进行分配时，非农户口的成员不能取得住房，只能按该住房在分配时的建筑重置成本折旧，折价取得相应的货币，该住房只能分给具有农业户口的成员所有。

　　三、未成年人对农村住房所享有的居住权利。家庭中的未成年人，虽然未对住房出资，但他们对该住房所占有的宅基地享有法定的使用权。政府在批准农民建房宅基地申请时，对该农户中的每一个成员都给予同样的宅基地面积，不应年龄、家庭贡献的不同而有所区别。此时，未成年人对建造在其共同拥有的宅基地之上的农村住房享有怎样的权利呢？是所有权还是使用权？抑或其他权利？如认为未成年人对建造在其共同拥有的宅基地之上的农村住房享有所有权，那缺少法律依据。认为未成年人对建造在其共同拥有的宅基地之上的农村住房只是享有居住权的，那也与居住权的定义不全符合，根据居住权的概念，居住权是在他人的住房之上设定的权利，是因居住而使用他人房屋的权利，居住人本身对居住的房屋没有产权，是他物权。其范围亦广于使用权而狭于用益权。它的特点之一是具有人身性，往往是家长（房屋所有权人）为特定关系的亲属而设。可见居住权是对他人房屋享有的居住权利，根据我国《婚姻法》关于父母对于未成年子女有抚养的义务的规定，未成年子女依法享有居住权，对父母的房屋享有居住使用的权利。而对农村住房，未成年子女除了依法享有居住权外，他们本身拥有宅基地使用权，居住的而不完全是他人所有的房屋，自已拥有部分“产权”成份元素，这种权利界于所有权与他物权之间，在没有法定权利名称前，本人暂称它为住房权。所以未成年人子女对农村住房所享有的居住权利区别于一般意义上的居住权，它的权能大于居住权的权能。当未成年人子女长大结婚，符合分户条件时，可独立门户，自行申请宅基地，获准后建造住房，因其新取得宅基地，造成原宅基地面积如超过政府规定面积的，根据规定对超过部分或退还集体经济组织，或由相关部门向住房产权人收取一定数额的宅基地使用费。

　　总之，由于我国法律对农村房屋所有权的取得、行使和保护没有明确的规定,只对农村村民宅基地的取得、行使相关权利有相应的限制性规定。法律制度中没有对家庭人员对农村房屋拥有的权利及权利性质有一明确规定，本人根据农村住房的实际情形，作些探索，不妥之处，请同行指正。